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智慧地产解决方案

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价格面议 询价 有效期至:长期有效 浏览次数:4849 最后更新:2015-04-16 14:20 电话010-57468316 万老师(女士)
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针对房地产业的发展,只有把握住“全面、全方位、全价值链”这三个关键词,我们就能触摸智慧地产了,也就触摸了房地产业的未来。

在“城市化”所产生的巨大住房需求下,由于缺乏有效的城市住房供给体系,“市场之手”开始显形,推动全国各地房价持续上涨,与之伴随地是房地产投资开始萌芽以及迅速扩张,房价一次次被推高。

事实是从1998年以来,我国房价已经连续12年大幅度上涨。与此同时,我国的人均收入并没有同步提高,且新入城人口的收入水平不高,真正有实力购买住房的是少数。

房地产市场化运作得出的经验告诉我们百姓住房供给是不可能完全依靠市场自发自觉的履行,举国上下期盼着将无形之手主导的市场力量纳入到可视范围之内,“智慧地产”众望所归,呼之欲出。

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结束语

中国智慧型房地产模式

智慧型房地产即让每一个人都得到他们自己需要的住房照顾,让人与人、人与社会、人与自然的关系变得和谐。研究显示中国式智慧型房地产模式的构架包括如下“三全特征”:

全覆盖:
从社会和谐和可持续发展角度出发,中国的住房体系覆盖人群应该做到全国范围,是针对不同人群的具有显著差异化水平的住房供给体系。

即针对阶梯式目标群体(收入阶梯式),提供不同的供给方式,包括廉租住房、公租房、经济适用住房、限价房(调节性住房)和商品性住房,按照10%:10%:20%:40%(合计80%):20%的比例供应。虽然目前没有达到这一比例,我们认为在未来20年将成为主要形式。

第一,向最低生活保障线以下的住房困难家庭提供由政府补贴的廉租住房(每家享受一套,面积受限,必须自住);

第二,向既不属最低生活保障线以下,又暂时无能力购买住房的家庭提供公租房,该部分住房可以自我长期运营,政府以无成本土地和免税形式向住房供应商提供支持(每家享受一套,面积不限,但必须自住,不得转租);

第三,向有一定经济能力的中低收入无房户家庭提供经济适用住房,政府按确定的土地价格、建筑成本、合理的利润水平对此进行社会主义市场化运作(每家只能拥有一套住房,面积不限,如果拥有商品房,则需要将该套住房转让给政府指定的公司,经适房必须自住,但允许其中部分房间出租);

第四,向非低收入群体中的无房户提供限价房,政府通过限定土地价格、建设成本和利润水平进行控制,各种指标设定的主要依据是收入和房价比,控制在1:6之内(每家只能拥有一套,面积不限。如果拥有商品房,则必须退出保障房,交易价格按照政府定价执行,也可以由政府指定的公司收购后再转让给符合条件的家庭,限价房必须自住,但允许其中部分
房间出租);

第五,向高收入或投资人群提供市场化的商品房,土地、建设成本和利润水平由市场确定,完全市场化运作(套数不限,价格不限,出租不限)。由于这部分比例仅占20%,无论价格波动如何都不会形成整体房地产泡沫。

全方位:
通盘考虑、多方协调,兼顾各方利益,以住房需求为中心,全面关注各个相关参与者的长期和短期利益,并逐步形成一个合理的供给和运行架构。

政府:实现社会主义社会的和谐进步与经济发展的目标,承担了为房地产业发展定位和提供政策指引的高层职能。各级政府将通过各类房地产的合理配置解决短期财政收入和长期支出的矛盾,避免可能因财政负担过重导致该模式无法长期有效运行,同时政府能够有效地进行城市和社区规划,保证城市运行的绿色和和谐;

房地产商:
依据自身的定位和能力参与不同类型的房地产开发、建设,其运营按照不同的管理模式执行,价值获取来源于保障房规模化运作和商品房差异化经营; 金融中介:依据政府监管要求参与不同类型的房地产金融支持服务,通过引导社会金融消费模式改变和金融创新创造价值;

消费者:
获利最大方,能够根据自身收入水平和对住房的需求,消费与自身条件匹配的房产;

投资者:资金富裕群体,可以赢得一个可投资的市场,且投资市场能够稳定运行;

住房经营商:
向社区居民提供租/住房屋的经营和物业管理服务或各类社区商业环境服务,增值服务的价值来源于规模化和标准化(部分需要以成本价或补贴价来经营廉租房,其损失由其他部分获利来支持);

全环节:
模式涉足房地产行业的三个构成部分:
第一部分:投资建设。
包含稳定的资金来源:廉租和公租房资金来源于政府土地出让净收益,其他资金按照市场化模式供给(政策给予调控);合适的分类土地供应:廉租和公租房土地由地方政府免费提供,其他类型住房的土地按不同价格获取,原材料按市场化供应。

住房的投资建设;保障性住房的投资建设按照政府制定的标准运营,投资人按照各类保障房10%:10%:20%:40%的比例进行投资建设,并承担所有资金筹集和投入,而商品房则按照市场化方式运营;

第二部分:房产分配。
根据不同人群的收入水平划分五类,即最低收入10%、低收入10%、中低收入20%、中等收入40%和高收入20%,五类群体分别按照各自的条件来获取不同住房的分配权力。分配主体将从准入标准、审核程序、动态管理、退出执行等方面制定一整套制度,确保分配公平公正,使所有百姓各得所需;

第三部分:房产管理。
建立住房可持续运行的管理体系,包括房屋使用过程的一切动态管理:住户选择、租金收取、房屋运营、退出管理,及对管道、水电系统、垃圾处理等例行事务检查和维护等。

政府将主导并规范管理制度,建立起住房动态管理系统、完善的后期管理和退出机制,实现房产、民政、公安、金融、保险等部门信息的共享;建立健全个人诚信档案制度,及时掌握住户的住房变化情况,加大对虚假行为的惩罚力度,严厉查处骗购骗租等违规行为,为住房的使用、监管和退出提供坚实保证。

而对投资/经营保障房的商业性机构,通过对相应的社区提供环境运营服务(维修、管理和产权处置等)实现自负盈亏,盈利主体的参与与市场化经营,可以缓解政府承担保障房后期维护管理和长期投入的压力。商品房则由投资商自行运营管理。


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