城镇化是未来中国实体经济领域的一条主线索，也是资本市场投资布局、把握机会的主线索。然而，到目前为止，关于中国新型城镇化的讨论仍然众说纷纭，分歧很大。为了厘清事实，我们将其分解成若干小问题，逐个深入探讨。
1、什么是新型城镇化？
第一，原则上，城镇化并无新旧之分，它的核心内容无非是：（1）生产方式的转变即人口从农业向工商业转变；（2）生活方式的转变即从农村消费和居住方式向城市消费和居住方式转变。农民工、流动人口之所以成为一个广泛关注的问题，关键的原因是他们的生产、就业和收入来源并未完全脱离农村，他们的消费和居住方式和真正的城市居民也并不一致。
第二，城镇化是一个结果，是人的自由度、市场开放度、交通条件改善的结果。从这个角度看，城镇化的本质是一场人口流动史、市场开放史和交通运输史的革命。
第三，过去20多年，中国的城镇化之所以成为一个伟大的故事，是因为户籍制度的松动，使人可以相对自由地流动，是因为加入了全球化浪潮，使人“有业可就”、使企业“有业可创”，是因为土地和房地产的市场化，为基础设施融资提供了资金来源。
第四，正是因为人口流动、全球化贸易、市场化改革才一同催生了中国的城镇化、工业化和快速的经济增长，使其三者成为并列的结果。
第五，总之，中国的城镇化在本质上并无特殊之处，她的成功很大程度上在于遵循了最基本的市场逻辑。那些认为中国政府主导了中国城镇化的观点可能显著高估了政府的力量，而忽略了市场的力量。
2、全国城镇化规划的意义何在？
第一，与大众普遍的观点不同，我们认为全国城镇化规划和会议的意义在于通过顶层的设计，以凝聚改革的共识，从而使规划成为一道改革的旗帜。
第二，全国城镇化规划在两年前开始筹备讨论，今年年初被广泛讨论，直到年底才开始浮出水面，谨慎的步伐和节奏本身即反应出决策层担心这种全国性的规划会演变成全国性的“地方投资竞赛”。
第三，基于这个判断，我们认为此前被市场广泛关注的数量接近20个的城市群发展规划并非本次会议的核心所在，数量上也可能会被明显缩减。中国的决策层也逐步意识到城市群发展是一个市场决定、地理决定的结果，不能事先规划，甚至无法引导。因此，我们不认为目前已经推出的各地城市群发展规划具有实质性意义，也不太可能获得中央政府更多的财政和政策支持。
3、城镇化可否成为经济增长的动力、扩大内需的潜力？
第一，尽管中国的决策者强调城镇化是未来中国经济增长的动力和扩大内需的最大潜力。然而，事实上，并无充分的证据表明城镇化和经济增长之间存在因果关系，它们更像是同时出现的两个结果，难以互为因果。从国际经验观察，城市化既可以与高增长相联系，也可以与低增长甚至经济停滞相联系。
第二，过去20多年，中国的城镇化和经济增长之间保持了完美的正相关关系，但这是在一系列改革基础上取得的效果。假如，保持现有制度和政策框架不发生大的变化，未来的城镇化和经济增长之间的正相关性趋弱是必然事件。支撑这个判断的理由可以有很多，但最为直接、容易观察的因素是土地城镇化的净收益已经明显下降，由于土地补偿等相关成本的上升，地方土地净收入有明显下滑，从2010年占GDP的4.2％跌至2012年的1.2％，因此，土地越来越难以为地方投资提供资金来源。
第三，缺少增长的城镇化也很难为中国房地产提供支撑。与普遍的观点不同，中国经济并非为房地产所驱动，所绑架。恰恰相反，中国的房地产始终是中国经济增长、财富积累的结果。虽然财富增长短期内可以来自于货币扩张引发的名义财富增加，但最终需要真实经济增长的支撑。例如，以2007年为分界线，之前五年GDP平均增长率为11％，之后五年平均增长率为9％，下降两个百分点，但是同期，房地产销售面积的同比下滑幅度为10个百分点。考虑未来中国GDP增长率将会进一步下降到一个更低的台阶，经济增长对房地产的长期支撑力量必将进一步减弱。
4、人口城镇化如何成为下一阶段中国城镇化的核心内容？
第一，放眼全球经验，很少有国家将城镇化人为区分为土地城镇化和人口城镇化，而在中国，它之所以成为一个切实的问题，关键的症结是中国现存土地和户籍制度条件下中国的人口流动并未完全自由化，流动人口的收入既来源于城市、也来源于农村，他们生活在城市、又离不开农村。因此，中国的决策者将人口城镇化作为下一阶段城镇化的核心内容，并提到一个前所未有的高度，我们认为其主要的考虑是重新界定农民、企业、中央政府和地方政府四方权责，以最大限度地为农村转移人口及其家属提供必要的保障和平等的城市公共服务，从而在中央改革方案的统一指引下，通过启动户籍、土地、财政等多方面的改革逐步实现真正意义上的城镇化。
第二，以人为核心的城镇化在推进的道路上必然是十分漫长的，尽管三中全会在户籍制度和土地制度改革上有所突破，但是这些突破都是很有限的，距离真正的人口自由流动、公共服务完全均等化、土地完全市场化仍然有较大距离，如果按照三中全会的表述：“创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。”按照这个指引，考虑到全国城镇化规划有可能将小城市的划定标准由20万人提升到50万人，那么，属于全部可以放开户籍的范围大概包括：16881个独立镇、1636个县城、以及300多个县级市。
第三，然而，属于户籍全部放开范围内的这些县城及镇区由于人口密度低、企业规模小、基础设施条件差，既无法充分吸纳农村转移人口，更无法实现城市经济所必须的生产、消费、贸易和交通运输的规模效应。在经济功能上，它们只是农村经济的延伸，和真正意义上的城市经济差异甚大。可以说，中国人口城镇化的最大差距不是体现在城市和农村之间、大中城市之间，也不是沿海与内陆城市之间，而是体现在有超过40％的所谓城镇人口仍然工作和生活在基本不具备城市功能的县城和乡镇。因此，在这种现实条件下，放开这些地方的户籍，实质意义将极其有限，因为，这里其实更接近于农村，而非城市。
