第四，至于普遍的观点认为户籍改革将会提升住房需求，我们的看法是总体空间将十分有限，有“产”才有“城”，有“城”才有“房”，房地产永远只是城市的附属品，在一个不具备经济规模和人口规模的地方，房地产的需求必然有限。当然，这是一种总体性的观点，如果一定要说存在结构性机会，那么这种机会主要体现在三类：（1）具有独特资源或文化，适宜旅游、养老的宜居城镇；（2）高速铁路、高速公路、城际交通沿线的交通支点城镇；（3）中心城市一定地理交通辐射范围内的周边郊镇和县城，目前，这些中心城市仅限于北京、上海、深圳、广州四个一线城市以及重庆、成都、武汉、南京、合肥等极个别二线中心城市。从这个角度看，城市经济学中有一条规模值得我们铭记：“邻里关系很重要。在繁荣的地方，邻近是上天的恩赐；在贫困的地方，邻近是一种可怕的诅咒。”——只有靠近繁荣的城市，才有可能脱离贫困。
5、城市群如何成为主导性的重要空间载体？
第一，正如新闻媒体广泛报道的那样，本次全国城镇化会议可能会明确提出“城市群作为中国城镇化的主导性空间载体”，与上一届政府的发展理念相比，这是一个显著的变化和亮点，这意味着中国城市发展到底以大城市为主，还是以中小城市或小城镇为主的争议可以停止了，现在需要在城市群这个平台讨论问题。所谓城市群作为空间载体，我们的理解是：（1）从最普通的含义上，城市群的概念在城市圈的概念之上，是最大的城市空间概念，它包括：至少一个中心城市（例如，上海是长三角城市群的唯一中心城市；香港、深圳和广州则是珠三角城市群的三个中心城市）、多个次中心城市、中小城市、城镇、郊区。（2）城市群之所以被称为一个载体，我们认为决策者的核心考虑是在城市群这样一个更加多元、开放，更加富有容量的地理空间上实现三重目标：其一，实现大中小城市和小城镇的协调发展，实现城市和农村的融合、城市经济和农业现代化的互动；其二，分流特大中心城市的人口和产业，以解决城市综合承载能力的问题。从国际经验看，去中心化、郊区化也符合市场规律；其三，也许是最重要的目标，中国的决策层希望在中西部可以形成一个新兴的增长极，既可以平衡区域发展不协调的矛盾，也可以在未来成为一支带动经济增长的新力量。
第二，从美国经验看，大型都市区或大型城市群是终极形态。历经100多年的自发演变，美国人从农村到城市、从城市到郊区，从郊区形成小型都市区、从小型都市区拓展成大型都市区。从2012年最新人口数据看，美国全部366个大都市区人口占比83.7％，9个大都市区人口占比24.6％、纽约和洛杉矶两个大型都市区人口占比超过10％。也许更具启发性的现象是：美国100万以上的大都市区以人口规模扩张为主，相反，100万以下的大都市区以城市数量扩张为主。表现在数据上，可以看出：美国100万以上的大都市区数量在过去50年里几乎没有增加，但人口却增加了2.5倍。
第三，无论是参考行政级别主导的政治规律，还是参考市场力量主导的经济规律，城市群都将是中国未来城镇化的核心平台。从寻找投资机会的角度思考，未来的几个潜在趋势值得关注：（1）传统三大城市群的人口规模会持续扩张，北京、上海、深圳作为特大中心城市仍将具备人口、产业和资源的集聚效应，但是这些繁荣的中心城市也开始对周边郊区和次中心城市产生“溢出效应”，从而出现从中心向外围的扩散。从数据上看，最近几年，类似于嘉兴、中山、佛山、无锡等地城市人口呈现净流入趋势。（2）城市群之间不会同步发展，有的会增长更快，有的则相反，成渝城市群和长江中游城市群将成为未来两个增长最快的地方，并极有可能成为下一个新兴的“沿江增长极”。（3）与传统的趋于成熟、产生溢出效应的三大城市群不同，内陆的城市群仍然处于集聚阶段，人口和资源仍将中心城市快速集中。合肥、武汉、长沙、南昌、成都、重庆，这六个沿江中心城市则将成为未来增长最快的城市。
6、中国城镇化的未来空间有多大？
第一，从常住人口城镇化的空间看，2020年中国城镇化率将超过60％，城镇人口年均增长规模将超过1200万。从细节上观察：（1）人口增长最快的是大于1000万规模的巨型城市和人口在家50—500万人口规模的中型城市；2020年中国将有8个城市人口大于1000万，它们是上海、北京、重庆、成都、天津、深圳、广州、武汉；（2）流动人口将成为未来城市人口增长的最主要推动因素，据测算，2025年，流动人口占城市人口的比重将达到40％。
第二，从生产结构和就业结构转变的空间看，一方面，在中国城镇化的历程中，第一产业产值下降的速度远远快于第一产业就业下降的速度，2011年中国农业产值占比为11％、农业就业人口占比为35％，这是第一个不平衡。另一方面，相比处在类似阶段的国家，中国服务业的发展速度滞后于工业，这表现为中国的二产产值和二产就业人口占比都偏高，这是第二个不平衡。更为重要的一个事实是，中国现有流动人口在城市经济部门就业的平均年限不到10年，换言之，与城市居民的就业年限相比，他们75％的劳动时间被隐性闲置。从这三个角度看，中国未来城镇化的空间在于：（1）将超过30％的农业就业人口转移至非农业领域，这是一个巨大的空间，但能否实现的关键取决于农业工业化和服务业的发展，以吸收就业人员。（2）通过为流动人口提供同等的社会公共服务，使之成为永久性城市居民，以实现劳动力的充分利用。然而，这两个潜在空间中，前者取决于产业的发展程度、后者取决于政府提供公共服务的支出能力，未来都不乐观。
7、新一轮土地改革值得期待吗？
第一，土地、户籍和融资是城镇化的三大瓶颈，也是改革的重点所在。三中全会在这三个方面已有清晰的表述，预计全国城镇化会议只是重申这些改革方向，应该不会再有更加明确的新方案。
第二，如果按照现有土地改革方案，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。“在符合规划和用途管制前提下”流转，这个前置条件从根本上决定了农村经营性用地距离真正意义上的市场化还有一段很长的路要走。按照现行的制度安排，至少要符合土地利用规划、城市发展规划以及产业发展规划，这意味着经营性用地流转的范围实质上是受限的。表现在各地的试点方案，针对这个限制的解释通常把流转之后的用途划定为工业、商业和旅游等，对商品房开发依然是禁止的。
第三，因此，有可以预见的未来，通过土地改革释放住宅用地的空间不大，可能的突破会体现在是城市中的、存量的集体建设用地。
8、新一轮城镇化如何影响房地产？
第一，长期空间看增长。缺少增长、甚至没有增长的城镇化很难成为房地产市场向上增长的驱动力。过去五年，伴随经济增长速度的下移，房地产销售增速已经下滑到一个新的、更低的中枢水平上，未来会进入个位增长、双向波动时代。
第二，结构机会看人口流动。从正常逻辑来看，城镇化进程中，人口流动主导方向可分为四个阶段：从农村进入城市、从小城镇进入大城镇、从城区进入郊区、从郊区城镇化形成大都市区。因此，不同阶段的人口流向并不相同，人口城镇化的内涵以及对房地产的影响并不相同。
第三，人口流动的方向也开始更加多元化。以2008年为临界点，中国人口流动的轨迹是由内陆的农村、乡镇、县城、地级市流向沿海发达城市，这是一种单向的流动。目前这种趋势正在转变，人口流动开始由单向转为多向：（1）伴随内陆新兴城市群的崛起，来自于农村和乡镇的新增转移人口不再单一流向沿海大城市，内陆的县城、地级市和中心城市也开始成为流动人口的选择。（2）伴随人口老龄化趋势的来临，沿海大城市的流动人开始出现“回流”。目前中国40岁以上的流动人口占比已经超过40％，这部分人将成为“回流”的主力军，从而形成个别城市的住宅购买力。
第四，考虑到住宅是一种奢侈品，富人的流向也许更具有参考价值。根据麦肯锡的一项调查数据，中国的富人将越来越倾向于选择一线城市之外的城市居住。此外，与发达国家相比，中国80％的富人平均年龄在18～44岁之间，美国和日本的这一年龄段占比仅为30％和19％。考虑到富人的流动性更强、购买力更强，他们的未来流向对高端住宅市场而言具有重要意义。
